第16期 2019/12/13
房地產(chǎn)巨頭融創(chuàng)“轉(zhuǎn)型”記
2019《哈佛商業(yè)評論》中國年會日前在北京召開，會上發(fā)布了“2019鼎革獎——中國數(shù)字化轉(zhuǎn)型先鋒榜”的評選結(jié)果，融創(chuàng)中國與萬科、碧桂園、恒大、綠地等一起代表房地產(chǎn)行業(yè)榮獲2019年中國數(shù)字化轉(zhuǎn)型先鋒獎，其“核心業(yè)務(wù)系統(tǒng)數(shù)字化項目”榮獲2019年中國數(shù)字化轉(zhuǎn)型先鋒獎的創(chuàng)新融合典范單項獎；融創(chuàng)中國高級副總裁時宇進(jìn)入2019中國數(shù)字化轉(zhuǎn)型先鋒人物榜。此次評獎由清華大學(xué)全球產(chǎn)業(yè)研究院、《哈佛商業(yè)評論》中文版、SAP（中國）有限公司三方聯(lián)合進(jìn)行，獲獎的都是通過數(shù)字化轉(zhuǎn)型真正創(chuàng)造價值、保持創(chuàng)新活力并對產(chǎn)業(yè)變遷產(chǎn)生積極影響的探索者和踐行者，榮獲多個獎項的融創(chuàng)中國（以下簡稱融創(chuàng)）也正是這樣一家企業(yè)。
融創(chuàng)是業(yè)界知名的大型產(chǎn)業(yè)集團(tuán)公司，這些年圍繞“地產(chǎn)+”布局，業(yè)務(wù)涉及地產(chǎn)、文旅、文化和服務(wù)等四大領(lǐng)域。在業(yè)務(wù)高速擴(kuò)展的同時，其數(shù)字化轉(zhuǎn)型步伐也邁得非常迅速和穩(wěn)健，尤其是進(jìn)入2017年，伴隨新一代核心業(yè)務(wù)系統(tǒng)的籌備與上線，融創(chuàng)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型進(jìn)入一個新的發(fā)展階段。2018年年中，新一代核心業(yè)務(wù)系統(tǒng)所有核心模塊在全集團(tuán)內(nèi)一次性全部試點(diǎn)上線，開業(yè)內(nèi)同規(guī)模房產(chǎn)企業(yè)之先河。以該系統(tǒng)的上線為契機(jī)，融創(chuàng)完成了數(shù)據(jù)的規(guī)范化，實(shí)現(xiàn)了主數(shù)據(jù)的全集團(tuán)統(tǒng)一。以此為基礎(chǔ)，融創(chuàng)還開啟了數(shù)據(jù)分析和挖掘之旅，為融創(chuàng)管理走向精細(xì)化、規(guī)范化、科學(xué)化打下了堅實(shí)的基礎(chǔ)。
此外，融創(chuàng)還在智慧社區(qū)等領(lǐng)域進(jìn)行了探索，為公司多元化鋪路。在整個房地產(chǎn)行業(yè)從增量市場走向存量市場，從高速增長進(jìn)入穩(wěn)定增長的背景下，融創(chuàng)的這些動作不僅加速了其自身的轉(zhuǎn)型進(jìn)程，同時在整個房地產(chǎn)行業(yè)也起著良好的示范作用。
高速成長面臨新挑戰(zhàn)
在2016年國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策出臺之前，中國的房地產(chǎn)行業(yè)一直保持高速成長態(tài)勢，而融創(chuàng)更是以遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平的增長速度高速成長。從2014年到2016年融創(chuàng)每年營收都幾乎以倍速在增長，從2014年的600億到2016年營收突破1500億。公司體量不斷增長，業(yè)務(wù)領(lǐng)域不斷擴(kuò)大，業(yè)務(wù)種類不斷增多，對于公司的管理提出了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。另一方面，以2016年“930新政”的出臺為標(biāo)志，房地產(chǎn)調(diào)控政策趨嚴(yán)，整個行業(yè)從高速增長進(jìn)入了平穩(wěn)發(fā)展期，市場從增量市場變成存量市場，從原來“一房難求”轉(zhuǎn)向“去庫存”，市場壓力之下，對公司精細(xì)化管理提出了很高要求。“公司之前的管理架構(gòu)是公司規(guī)模不大的時候設(shè)立的，當(dāng)公司規(guī)模不斷擴(kuò)大，原有的管理架構(gòu)和方法已經(jīng)難以支撐。這就需要調(diào)整，而管理要變化自然就離不開管理工具的支持。”融創(chuàng)中國高級副總裁時宇表示。
融創(chuàng)中國高級副總裁時宇
“管理方式的變化也對信息化能力和業(yè)務(wù)工具提出了新的訴求。”融創(chuàng)中國高級副總裁時宇介紹說，最典型的就是對于銷售業(yè)績、拿地數(shù)量、土地成本等各種關(guān)鍵數(shù)據(jù)，每個區(qū)域呈報的和集團(tuán)掌握的會有偏差。
這些年融創(chuàng)各個部門先后上線了很多業(yè)務(wù)系統(tǒng)，這些系統(tǒng)相互之間大部分沒有打通，比如財務(wù)部門有財務(wù)部門的數(shù)據(jù)，營銷部門有營銷部門的數(shù)據(jù)，采購部門有采購部門的數(shù)據(jù)，運(yùn)營部門有運(yùn)營部門的數(shù)據(jù)，各自獨(dú)立。另外，融創(chuàng)還收購了不少公司，這些公司也都有自己的業(yè)務(wù)系統(tǒng)，公司成長得太快，來不及對這些系統(tǒng)進(jìn)行整合。
“很多時候并不是不想打通，而是因為各個系統(tǒng)來自不同的軟件供應(yīng)商，是不同時期部署的，軟件成熟度不同，打通非常困難。”時宇說。不同部門的數(shù)據(jù)沒有打通和整合帶來了各種各樣的問題。更重要的是，離開了數(shù)據(jù)的打通和整合，很多數(shù)據(jù)分析和挖掘工作也沒有辦法進(jìn)行。“2019年融創(chuàng)營收預(yù)計將突破5500億。當(dāng)一個公司到了5000億、6000億這樣的規(guī)模，沒有一個人能清楚所有的項目、清楚所有的數(shù)據(jù)。此時就依賴一個好的管理系統(tǒng)。”時宇說。
為了公司的長遠(yuǎn)發(fā)展，上線一套新的ERP系統(tǒng)成為了融創(chuàng)管理層的共識，借此能對公司長期的現(xiàn)金流、銷售額提供比較準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，還要能對各個區(qū)域的經(jīng)營情況一目了然。比如，對一個正在進(jìn)行中的項目，能清楚地了解其成本是多少，包括拿地成本、建筑成本、融資成本等，以及按什么樣的價位銷售可以盈利。在2016年年底上線新ERP系統(tǒng)被提上了公司的議事日程。
一次性全部上線還是一步步來？
上線一套新ERP系統(tǒng)的申請被提出后，很快得到融創(chuàng)集團(tuán)的批準(zhǔn)。2017年年初融創(chuàng)開始系統(tǒng)選型，2017年10月份決定與SAP合作，確定采用SAP S/4HANA。談到這次選型過程，時宇說選型過程并不復(fù)雜。因為融創(chuàng)是一家務(wù)實(shí)的公司，之前房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)比如萬科、碧桂園等都采用了SAP的軟件，有行業(yè)案例在前，這個決策就相對簡單了。
“SAP的這套系統(tǒng)可以解決我們從前端到后端整個完整產(chǎn)業(yè)鏈條或者叫企業(yè)生產(chǎn)鏈條上所有數(shù)據(jù)的打通問題，實(shí)現(xiàn)企業(yè)所有管理的一致性，這是打動我們做出最后決定的一個關(guān)鍵點(diǎn)。”時宇表示。
從2017年10月份確定與SAP合作后，融創(chuàng)集團(tuán)上上下下就進(jìn)入到復(fù)雜而且困難的藍(lán)圖規(guī)劃和實(shí)施階段。說這個過程復(fù)雜、困難并不夸張，因為信息化系統(tǒng)的背后是管理流程或者管理邏輯，新系統(tǒng)就是新的管理流程，需要集團(tuán)管理層達(dá)成一致，各個業(yè)務(wù)部門之間要達(dá)成一致，這本身就是有難度的。而從集團(tuán)再往下落地就是更難的一件事了，所以融創(chuàng)在整個藍(lán)圖階段花了比較長的時間。
在公司最高決策層的大力支持下，這些困難也都最終克服了。到2018年年中，軟件開發(fā)基本有了雛形，該是考慮上線的時候了。但到底怎么上線，是先試點(diǎn)一兩個模塊還是全部一起上，公司內(nèi)部、公司與項目實(shí)施方意見并不一致。過去萬科等都是采用的先試點(diǎn)然后逐步上線，還沒有人嘗試一次性全部上線。而融創(chuàng)希望一次性全部上線，早日完成數(shù)據(jù)的整合。
“從管理的角度出發(fā)，我們決定最后全部功能統(tǒng)一上線，盡快完成數(shù)據(jù)的整合，因為每晚一天就會給整合增加一天的數(shù)據(jù)。”時宇說。
然而，一次性上線無論是對于融創(chuàng)、對項目實(shí)施方以及SAP都很有挑戰(zhàn)，甚至在整個ERP行業(yè)來說也不多見。為此，融創(chuàng)項目組做了大量艱苦的工作。時宇介紹說，全部功能上線意味著所有數(shù)據(jù)都需要完成清理，僅僅在數(shù)據(jù)層面這就是一個巨大的工作量。
其次，在業(yè)務(wù)邏輯上，所有業(yè)務(wù)端口的邏輯都要配合SAP系統(tǒng)進(jìn)行改造，兩者要相互適應(yīng)。第三，所有業(yè)務(wù)人員要進(jìn)行培訓(xùn)，不僅要讓他們會用，還要習(xí)慣用。第四，還要建立起一套運(yùn)維體系。
從選型完成到全部業(yè)務(wù)上線大概11個月左右，上面要求的這些準(zhǔn)備工作全部完成，這在行業(yè)里并不多見。時宇說，回頭看來，集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的高度重視和積極推動對項目的成功進(jìn)行起了很重要的作用。比如，上線之前，集團(tuán)專門召開了全集團(tuán)所有核心管理層參加的啟動會，要求所有的業(yè)務(wù)部門、所有一線公司的管理層都必須參加，讓他們重視起來。另外，每一個業(yè)務(wù)端口，包括集團(tuán)總部的業(yè)務(wù)端口和一線公司的業(yè)務(wù)端口都有自己的項目核心對接人，由業(yè)務(wù)對接人和信息化部一起來推動項目的落地。
“正因為得到了集團(tuán)所有的業(yè)務(wù)部門，包括一線公司的大力支持，才能使得我們的這個信息化系統(tǒng)順利上線，并能充分發(fā)揮作用。”時宇說。
效果逐步顯現(xiàn)
2018年年底融創(chuàng)新ERP系統(tǒng)全部順利上線，此后，項目組絲毫不敢松懈，一直在不斷督促和推動系統(tǒng)的應(yīng)用普及，以充分發(fā)揮系統(tǒng)的效能。如今，一年多時間過去，融創(chuàng)整個集團(tuán)2萬多名員工60%在用該系統(tǒng)，主要業(yè)務(wù)部門包括人力、行政都在用，而系統(tǒng)的價值也正逐步顯現(xiàn)。
在時宇看來，其中最為明顯的好處是實(shí)現(xiàn)了數(shù)據(jù)的整合和統(tǒng)一，這是當(dāng)初最為關(guān)鍵的一個訴求。以營銷數(shù)據(jù)為例，以前不管是月匯總還是年匯總，都會出現(xiàn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)相互矛盾的現(xiàn)象。因為有些數(shù)據(jù)沒有進(jìn)入系統(tǒng)，知道的人會把這個數(shù)據(jù)統(tǒng)計進(jìn)來，不知道的則沒有。而現(xiàn)在所有的數(shù)據(jù)都在線上，統(tǒng)計人員不用到處對數(shù)，工作量小了很多，效率提高了不少。同時，也避免了數(shù)出多門、不同部門數(shù)據(jù)打架的尷尬。更為重要的是，數(shù)據(jù)的整合還為融創(chuàng)進(jìn)行下一步數(shù)據(jù)分析和挖掘打下了非常好的基礎(chǔ)。在這個基礎(chǔ)上融創(chuàng)還實(shí)現(xiàn)了數(shù)據(jù)的實(shí)時可用，比如，今天集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)通過“領(lǐng)導(dǎo)看板”這個功能可以隨時了解銷售情況、項目成本的變化。
“現(xiàn)在我們實(shí)現(xiàn)了主數(shù)據(jù)的統(tǒng)一，所有單項目維度的數(shù)據(jù)都實(shí)現(xiàn)了打通，從前端到后端，從業(yè)務(wù)到財務(wù)，到明年我們還會實(shí)現(xiàn)公司級全鏈條數(shù)據(jù)的打通。”時宇說。
其次，借助新系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了管理的線上化。過去需要的數(shù)據(jù)很多保存在線下的，比如有些線下填的表格。今年6月份集團(tuán)明確規(guī)定，集團(tuán)所有的管理必須在線上。線下可以保留，但集團(tuán)所有的業(yè)務(wù)管理口徑都只看線上數(shù)據(jù)，包括成本、銷售業(yè)績、拿地資金等。這樣就保證了集團(tuán)、區(qū)域、（城市）公司項目所有的數(shù)據(jù)是一致的，保證所有人看見的數(shù)據(jù)都一樣。
“這一點(diǎn)在行業(yè)里面其實(shí)是比較難的，很多行業(yè)領(lǐng)頭的公司也沒有做到。對于同一統(tǒng)計項目，可能財務(wù)會給出一個數(shù)據(jù)，銷售會出另一個數(shù)據(jù)，就是因為統(tǒng)計口徑不一樣。”時宇說。
第三個是實(shí)現(xiàn)了能力的共享。以往融創(chuàng)所有的功能都在線下，不同區(qū)域公司之間業(yè)務(wù)也不夠標(biāo)準(zhǔn)，所以沒有辦法共享�，F(xiàn)在全部轉(zhuǎn)到線上后，財務(wù)、人力、信息化運(yùn)維等一些基礎(chǔ)性、事務(wù)性的功能，比如員工調(diào)離、算薪、發(fā)薪，甚至財務(wù)會計、收納、報銷等都可以進(jìn)行共享。這樣會大大節(jié)省開支，也極大地提高了效率。
第四個好處是為集團(tuán)引入一些新的技術(shù)手段提供了可能。比如，現(xiàn)在融創(chuàng)正在開發(fā)線上銷售系統(tǒng)，預(yù)計明年上半年線上銷售系統(tǒng)會上線。有了線上銷售系統(tǒng)，從買房一直到交房客戶可以不到現(xiàn)場，全部在線上完成。另外，現(xiàn)在客戶管理和社區(qū)管理也都走向了線上，可以在線上完成。這在以前是非常困難的。
時宇說，線上化也是融創(chuàng)未來數(shù)字化轉(zhuǎn)型的重點(diǎn)，而沒有數(shù)據(jù)打通，線上化就是空中樓閣。
持續(xù)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型之旅
上述這些都只是融創(chuàng)新系統(tǒng)上線一年后帶來的明顯的變化，未來隨著融創(chuàng)在數(shù)據(jù)分析和挖掘方面的努力，新系統(tǒng)的價值還將進(jìn)一步顯現(xiàn)。因為基于新系統(tǒng)融創(chuàng)一直在進(jìn)行大膽創(chuàng)新，不少創(chuàng)新超出了傳統(tǒng)ERP的范圍。
融創(chuàng)濱江壹號院
設(shè)計的管理就是其中之一。時宇介紹說，融創(chuàng)正在開發(fā)一些標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計模塊和部件，比如，門窗、欄桿等。通過標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計來加快設(shè)計和施工的速度，同時降低成本。
“我們正在定制一些現(xiàn)成的模塊，將它們導(dǎo)入到設(shè)計師所用的軟件中，在設(shè)計師進(jìn)行設(shè)計時直接調(diào)用。通過這種方式可以實(shí)現(xiàn)設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)化，同時可以提升設(shè)計效率。”時宇說。
值得一提的是，新ERP系統(tǒng)只是融創(chuàng)所做諸多數(shù)字化轉(zhuǎn)型努力中濃墨重彩的一筆，融創(chuàng)另一個重要的創(chuàng)新是其正在開發(fā)中的智慧社區(qū)項目，這很可能是未來融創(chuàng)業(yè)務(wù)的新增長點(diǎn)。
融創(chuàng)智慧社區(qū)項目第一次完成了園區(qū)內(nèi)所有系統(tǒng)整合和拉通，用統(tǒng)一的業(yè)務(wù)邏輯結(jié)合物聯(lián)網(wǎng)平臺技術(shù)搭建起一個智慧的社區(qū)數(shù)據(jù)平臺。它改變了傳統(tǒng)園區(qū)門禁、停車場、安防監(jiān)控等系統(tǒng)各自為政的狀況，把所有功能統(tǒng)一在一個物聯(lián)網(wǎng)平臺上，相互之間有著業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)，相互之間可以產(chǎn)生業(yè)務(wù)場景變化，這為后來更多的應(yīng)用創(chuàng)新提供了很大的想象空間。
以上只是融創(chuàng)正在進(jìn)行的數(shù)字化轉(zhuǎn)型的部分創(chuàng)新性探索。時宇說，今天房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從增量市場變成存量市場，相應(yīng)地業(yè)務(wù)模式也面臨調(diào)整。比如，原來可以簡單地賣房、賣新房，未來則需要通過更好地服務(wù)于客戶來產(chǎn)生利潤和價值。這也正是房地產(chǎn)行業(yè)紛紛進(jìn)行數(shù)字化轉(zhuǎn)型，探索新的業(yè)務(wù)模式的根本原因。
“今天，房地產(chǎn)公司對于信息化的手段依賴程度越來越高，也更依賴于精細(xì)化的經(jīng)營、精細(xì)化的管理。我們現(xiàn)在所做的這些都是為了給融創(chuàng)的業(yè)務(wù)開展和升級提供更好地支撐，為未來的長期發(fā)展打下基礎(chǔ)。這也是信息化的真正價值所在。”時宇表示。
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